La locazione è un contratto di natura consensuale che si perfeziona al consenso delle parti costituendo la consegna del bene un’obbligazione successiva a carico del locatore.
Ai sensi dell’art. 1575 del c.c. il locatore deve consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione, mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto e di garantire il pacifico godimento durante il rapporto.
Inoltre, il locatore è tenuto a risarcire i danni derivanti da vizi del bene e non può compiere sull’immobile innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
I contratti di locazione si distinguono in:
- Contratto a canone libero (dura 4 anni + 4 di rinnovo), è la tipologia che viene utilizzata maggiormente per affittare immobili a fini abitativi e risulta possibile stipulare un contatto se l’immobile è destinato ad uso abitativo, non appartiene alle categorie catastali A/1,A/8 e A/9 e non viene classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica.
- Contratto a canone concordato (dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico), nel quale il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari.
Il proprietario dell’immobile può effettuare la disdetta del contratto solo alla scadenza dei primi 3 anni se:
- il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge entro il secondo grado;
- il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- l’immobile è gravemente danneggiato;
- l’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici;
- infine, se il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo.
A fronte dei contratti a canone concordato, uno dei vantaggi maggiori è l’applicazione della cedolare secca agevolata (tassazione ridotta del 10%).
Si tratta di una imposta sostitutiva all’IRPEF ed addizionali, sul reddito derivante dall’affitto dell’immobile definita dall’art. 3 del DLGS n.23 del 14/03/2011.
A partire dal 2021 è possibile applicare tale cedolare secca al massimo fino a 4 immobili poiché oltre questa soglia viene considerata come attività imprenditoriale.
- Contratto a canone concordato per studenti universitari in cui la durata del contratto del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico e lo studente deve essere iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza
- Contratto di locazione transitoria in cui il periodo massimo del contratto è di 18 mesi e nel presente contratto non è necessaria la disdetta del contratto transitorio alla scadenza.
Il locatore, pertanto, non ha la possibilità di effettuare la disdetta prima della scadenza ma può sciogliere il contratto in anticipo solo se sussistono gravi motivi.
- Contratto di locazione uso foresteria si distingue da un contratto ordinario di locazione in quanto si tratta di un accordo tra il proprietario di un immobile e una persona giuridica.
Infatti, precisamente vengono intese soprattutto le società di capitali che prendono in affitto un appartamento o altro tipo di abitazione da fornire ai propri dipendenti.
- Contratto di locazione ad uso commerciale (dura 6+6) è un accordo mediante il quale il locatore mette a disposizione al conduttore un immobile destinato ad uso commerciale.
A fronte di tale concessione il conduttore dovrà essere versata una somma di denaro ogni mese, detto canone.
Non rientrano in questa disciplina le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle in cui il canone annuo convenuto superi i 250.000 euro.
Entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal contratto di locazione dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. Il periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata tramite raccomandata.
Mentre in caso di motivi gravi il locatario può recedere dal contratto in qualunque momento a patto di darne preavviso 6 mesi prima.
La registrazione del contratto si può fare online oppure di persona sul sito o presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Tale registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto in caso di mancata registrazione si applicheranno sanzioni.
