Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, le locazioni brevi si configurano come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Tale settore è stato recentemente oggetto di un riordino normativo, infatti, a partire dal 1° gennaio 2026, le disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio modificano il perimetro di applicazione del regime fiscale agevolato, riducendo da quattro a due il numero massimo di immobili destinabili a tale finalità per ciascun periodo d’imposta. Il superamento di tale soglia comporta l’automatica presunzione legale di esercizio di attività d’impresa.
Di seguito si fornisce un’analisi dettagliata del nuovo assetto normativo e delle relative criticità operative.
- Criteri quantitativi e regime fiscale applicabile
A partire dal 2026, la gestione delle locazioni brevi al di fuori dell’esercizio d’impresa è consentita esclusivamente entro il limite di due unità immobiliari per anno solare.
Il trattamento fiscale si articola secondo il seguente schema:
- Prima unità immobiliare: applicazione della cedolare secca con aliquota al 21%.
- Seconda unità immobiliare: applicazione della cedolare secca con aliquota al 26%.
- Dalla terza unità immobiliare: scatta la presunzione assoluta di esercizio di attività d’impresa. Ciò determina l’obbligo di apertura della partita IVA, l’assoggettamento dei corrispettivi ad IVA, l’iscrizione alle gestioni previdenziali INPS, l’obbligo di tenuta delle scritture contabili e l’iscrizione al Registro delle Imprese.
Il criterio della “destinazione” dell’immobile: ai fini del computo della soglia, la norma non rileva il numero di giorni effettivi in cui l’immobile risulta locato, bensì la sua destinazione alla locazione breve nel corso del periodo d’imposta. La mera immissione sul mercato (ad esempio, la pubblicazione su portali telematici) anche per un limitato numero di giorni nell’anno solare, concorre al raggiungimento del limite di legge.
(Nota operativa: le pertinenze – quali box auto o cantine – qualora locate congiuntamente all’abitazione principale per la quale si beneficia dell’aliquota al 21%, seguono il medesimo regime fiscale della cosa principale e non costituiscono unità immobiliari autonome ai fini del conteggio).
- Criteri qualitativi: l’esercizio d’impresa “sotto soglia”
Il rispetto del limite quantitativo delle due unità immobiliari costituisce condizione necessaria, ma non sufficiente, per il mantenimento del regime fiscale privatistico.
Qualora l’attività di locazione sia accompagnata dalla prestazione di servizi aggiuntivi rispetto a quelli strettamente connessi al godimento dell’immobile (quali fornitura di biancheria e pulizia finale), l’amministrazione finanziaria può procedere alla riqualificazione dell’attività in impresa turistico-ricettiva (ex art. 55 del TUIR), prescindendo dal numero di immobili gestiti.
Fattori indicativi di organizzazione imprenditoriale:
- Somministrazione di alimenti e bevande, inclusa l’offerta di colazione o la fornitura di voucher per esercizi commerciali esterni presentati come parte del pacchetto di soggiorno.
- Servizi di riassetto e pulizia giornaliera dei locali.
- Servizi accessori quali transfer aeroportuali organizzati dal locatore.
- Presenza di personale dipendente, utilizzo di software professionali per la gestione dinamica delle tariffe (pricing dinamico) o ricorso a sistemi automatizzati (es. check-in H24) qualora inseriti in una struttura di servizi complessa.
- Incompatibilità soggettive e conseguenze ordinamentali
L’attrazione dei redditi da locazione breve nella sfera del reddito d’impresa configura una criticità di primaria importanza per specifiche categorie di contribuenti, a causa dei limiti previsti dai rispettivi ordinamenti di appartenenza.
- Dipendenti delle Pubbliche Amministrazioni: ai sensi dell’art. 53 del d.lgs. 165/2001, vige un divieto generale di esercizio di attività commerciali e industriali per i dipendenti pubblici (in particolare per coloro che prestano servizio a tempo pieno). L’attivazione della presunzione d’impresa oltre il secondo immobile espone il dipendente a gravi violazioni disciplinari, che possono culminare nel licenziamento.
- Professionisti iscritti ad albi (es. avvocati, commercialisti, notai): i rispettivi ordinamenti professionali statuiscono, di norma, l’incompatibilità tra l’esercizio della libera professione e lo svolgimento di attività d’impresa commerciale. Il superamento della soglia dei due immobili espone il professionista al rischio concreto di procedimenti disciplinari.
- Fattispecie critiche e rischio di accertamento
Nella pianificazione fiscale è essenziale evitare l’adozione di schemi negoziali volti all’elusione normativa, in quanto agevolmente censurabili in sede di accertamento:
- Interposizione fittizia: la ripartizione formale degli immobili tra familiari, in presenza di una gestione centralizzata (es. unico account sui portali OTA o medesimo conto corrente), configura un’interposizione. L’amministrazione finanziaria può pertanto imputare l’intera attività al titolare effettivo.
- Affidamento a Property Manager: delegare la gestione a società terze non solleva il proprietario dalle proprie responsabilità, specie in caso di mandato senza rappresentanza. Il locatore deve emergere palesemente in tale veste nel contratto, escludendo inequivocabilmente profili imprenditoriali.
- Frazionamento dell’unità immobiliare: locare singole stanze del medesimo immobile non incide sul conteggio della presunzione legale, che considera l’unità abitativa nel suo complesso. Tuttavia, l’elevato turnover e la compresenza di più ospiti aumentano notevolmente il rischio di riqualificazione in affittacamere professionale.
- Comodato simulato: la concessione dell’immobile in comodato a un familiare, se il proprietario continua a gestirne l’amministrazione e a incassarne i corrispettivi, è facilmente contestabile come negozio simulato.
- Obblighi generali: Codice Identificativo Nazionale (CIN)
A prescindere dalla natura privatistica o imprenditoriale della gestione, sussistono obblighi trasversali per tutti i locatori. La normativa vigente impone l’acquisizione e l’esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) all’esterno dello stabile e in ogni annuncio promozionale.
Le violazioni relative al CIN comportano sanzioni pecuniarie da 800 a 8.000 euro. Inoltre, il mancato adeguamento ai requisiti di sicurezza (installazione di estintori e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio) è sanzionato con importi compresi tra 600 e 6.000 euro per singola violazione.
Conclusioni e raccomandazioni operative
L’impalcatura normativa in vigore dal 2026 impone una rigorosa mappatura e riorganizzazione dei portafogli immobiliari. Il regime delle sanzioni per l’esercizio abusivo di attività d’impresa e per le conseguenti irregolarità fiscali, previdenziali e giuslavoristiche è particolarmente severo.
Risulta indispensabile una pianificazione preventiva. A titolo esemplificativo, si rende necessario valutare se:
- Mantenere la destinazione turistica limitatamente a due unità immobiliari, allocando le ulteriori proprietà alla locazione ordinaria (canone libero 4+4 o concordato 3+2), regimi che non concorrono alla formazione della soglia d’impresa.
- Adeguare il proprio assetto strutturandosi in forma imprenditoriale, provvedendo ai necessari adempimenti IVA, contabili e camerali.